Фонд по инвестициям в жилую и офисную недвижимость. Правила фонда.

У недвижимости есть 3 показателя, на которые стоит обращать внимание - 3P (Place, Place, Place)

+ недвижимость должна быть уникальна (невозможно повторить).

1. В жилой недвижимости фонд на данный момент делает акцент на слоты, которые смотрят на воду. Причина - в жилых застройках, бурно развивающихся в Москве, перед твоим домом никогда ничего невозможно будет построить. Если, к примеру перед домами лес, то с огромной вероятностью в будущем здесь будут корпуса. Люди не любят жить там где они смотрят не на перспективу, а в стену.

2. Фонд приобретает жилую недвижимость только в объектах, спроектированных иностранными архитекторами, им разрешается отходить от классического московского стиля.

3. В офисной недвижимости инвестирование в объекты с очень необычными характеристиками. Половина инвестиций из офисной недвижимости - лофты.

Главное правило инвестиций в недвижимость = не смотреть на типовые вещи! Нет уникальности = нет ничего.

Ожидаемая доходность от инвестиций в недвижимость = 20-40% годовых. 

Проект Сбергород - такие проекты имеют очень большой риск. Это игрушка одного человека, где он воплощает свои представления об идеальном месте для жизни. Поэтому все это хорошо до тех пор, пока человек в эту игрушку играет. Риск излишней персонификации. Если же проект реализуется, это будет лучший район Восточной Европы. 

Недвижимость в Подмосковье - да, но с одним большим НО: чтобы до любого транспорта можно было добраться пешком до 20 мин. В противном случае это малоликвидное жилье.

С чем связан рост недвижимости в последнее время.

Рост жилой недвижимости связан с динамикой двух показателей: отток денежных средств со вкладов + льготная ипотека.

Люди понесли деньги в недвижимость. Начался дефицит недвижимости. Экспозиция лотов в Москве ранее 40-50 тыс, сейчас 15 тыс.

Стандартные лоты купленные на этом хайпе надо сейчас продавать.

Какие объекты стоит покупать сейчас.

Сбергород - как инвестиционный риск. Вдолгую это очень хороший кейс.

DosFlota 10 - пример нового строительства в Москве.

Discovery Dom - хабитат, вся инфраструктура в жилом комплексе. 6-этажный ТЦ как основа строения и на нем стоят жилые башни, вход в метро из комплекса не выходя на улицу.  Для людей чувствующих себя комфортно в домах тысячниках. Люди все меньше хотят куда-то выходить.

На какие страны для инвестиций в недвижимость стоит обратить внимание:

Израиль - будет расти обеспеченное население.

США

Нигерия - прогноз населения стран к 2050 г показывает, что она станет 3-4 страной по населению в мире, будет проживать по прогнозам около 500 млн человек. Очень опасная, но супер перспективная история. Это будущий Китай.

Формальные параметры входа и выхода из рынка недвижимости.

Когда ты входишь в объект, ты должен понимать, что ты постоянно на выходе будешь конкурировать с такими же как ты и с застройщиком.

При входе в объект надо сразу представлять себе, как ты из него будешь выходить.

Остерегаться от инвестиций в муравейники. У объекта должна быть УНИКАЛЬНОСТЬ, даже если за нее надо переплатить.

Выходить из рынка лучше тогда, когда максимум людей бегут навстречу тебе.

Компании мониторят количество лотов на циан + средняя экспозиция на сайте + сколько новых объектов + продажи внутренние от застройщика.

Резкий рост предложения, а со спросом проблемы = пора выходить.

Складская недвижимость.

Жизнь человека как потребителя совсем недавно строилась по принципу "мы идем к товарам, а они к нам навстречу". Сейчас = "мы навстречу товарам двигаться не хотим, теперь только товар двигается к нам".

Человек хочет, чтобы товар был доставлен.

Потребность в складах будет возрастать.

Проблема инвестиции в склады - игра с очень большими чеками, доступная ранее только банкам, через их доступ к кредитным ресурсам.

PNK - единственная первая история, которая обернула для частников эти инвестиции в псевдо фонд. Физическим лицам всегда можно продать дороже. Но если тот же ВТБ, к примеру, рассчитывает на доходность в 30%, то физ лицо будет довольно  15%.

Инвестиции в складские помещения - хайп второго полугодия этого года и возможно следующего года.

Торговая недвижимость - та область, которая постепенно загнивает. Моллы возможно будут переделаны в те же хабитаты.

‍

Как купить недвижимость и не разочароваться в ней?

Недвижимость нужно покупать такую, в которой ты бы хотел поселить своих детей.

Классика убытков на рынке недвижимости - это московские загородные объекты.

Покупать не под воздействием эмоций, а рационально.