Мифы и реальность вложений в зарубежную недвижимость.‍

50% жилой недвижимости в Германии принадлежит крупным фондам, крупным фирмам, которые сдают данную недвижимость в аренду. Эти объекты очень редко выходят в продажу на открытый рынок. Если и есть выход на рынок, то только очень крупными лотами - десятками тысяч квартир. На данном рынке происходит много слияний, поглощений и именно в результате таких поглощений в Германии и образовалась крупнейшая в Европе компания - владелец недвижимости Vonovia (более 400 тыс квартир, расположенных в Германии, Швеции, Австрии и Франции), торгуется на немецкой бирже.

В Германии нормальная практика не иметь собственного жилья, а жить в съемном жилье, и это не зависит ни от социального статуса человека, ни от его финансовых возможностей. 

Студенческие апартаменты в Германии - низкий порог входа (12.000 евро за 29 кв м в 2008 году); можно составить хорошо диверсифицированный портфель из разных квартир, находящихся в разных городах, в разных домах; кв м в таких квартирах стоит дешевле, чем в квартирах площадью 70-80 кв м в домах такого же года постройки, аналогичного качества. А размер арендной платы за кв м наоборот выше - затраты на управление выше, приходится больше работать, но и получаешь бОльший доход на инвестированный капитал. Арендаторы более непритязательны. Частая смена арендаторов тоже плюс, так как законы в Германии не позволяют менять арендную ставку для жильцов, проживающих 5-10 лет, а при смене жильцов можно всегда актуализировать арендную плату.

Критерии отбора зарубежной недвижимости.‍

Цели перед началом инвестирования в 2011-2012 гг - доход порядка 8% годовых, квартиры ликвидные и не теряющие в своей стоимости.

Первые апартаменты были куплены в 2012 году, последние в 2018 году.

Для покупки были выбраны квартиры в двух городах Бохум и Эссен, крупные города по немецким меркам (360 и 500 тыс жителей), оба города университетские - в клиентах недостатка нет.

Новое жилье или вторичка? Цена кв м во вторичке в то время была 600-1000 евро, в новом жилом фонде - от 2500 евро. Во вторичке уже понятно всё по техническим, строительным недочетам, в новом жилье - это кот в мешке.

Первоначальная покупка - квартиры в 4-х разных домах в 2-х городах, в дальнейшем наращивание портфеля покупкой квартир в двух из этих домов, что дало возможность более активно влиять на решения ТСЖ, сокращать расходы, увеличивать доходы. 

Риски при инвестиции в зарубежную недвижимость, доходность.

1. Риск самого дома - плохая управляющая компания, плохое техническое состояние дома.

2. Риск недобросовестных со-собственников - неплатежеспособные, не могут обслуживать кредит, взятый на покупку данных квартир, и они перестают платить коммуналку, долги накапливаются и дом может остаться без газа или без света, чтобы этого не произошло остальные собственники должны погашать эти долги. Юридическое решение данного вопроса может длиться годами.

3. Риск арендатора, который не платит арендную плату или может разгромить квартиру. Выселение арендатора по суду занимает срок в 6 месяцев, если повезет с адвокатом, судьей и тд, а может продолжаться до нескольких лет.

4. Риск соседей.

5. Риск природных катастроф.

6. Политические риски - ввод нерыночных механизмов регулирования стоимости аренды. 

Много предложений по инвестициям в недвижимость с заработком 20-30% годовых, НО, тут нужно понимать, какая недвижимость при этом предлагается: не все расходы указаны, дом находится в депрессивном регионе, сам дом в катастрофическом состоянии, соседи асоциальные элементы. Сдать в таком доме квартиру порядочным платежеспособным жильцам просто нереально. 

Доходность - реальная доходность 8% годовых, доходность на вложенный капитал 15-17% годовых, заполняемость больше 99%, за  8 лет стоимость квартир выросла на 80%.

Ставки банков (Германия) для резидентов/нерезидентов.

Для резидентов:

Ставки по депозитам = 0 или даже минусовые. Если на счету больше 100.000 евро, то ставка минус 0.5% годовых, плата банку за хранение своих денег.

Какие есть альтернативы? Недвижимость и рынок акций. Очень малый % немецкого населения инвестирует в рынок акций. Основное сейчас это недвижимость. 

Человек, который имеет постоянную работу, хорошую кредитную историю может получить финансирование до 110% от цены покупки квартиры, то есть это финансирование квартиры и всех накладных расходов. В зависимости от стоимости объекта от 500.000 можно получить под 1%, 100-200 тыс - 1,5-2% годовых. При официальной инфляции 2% и выше - деньги практически бесплатные. Можно получить свободный денежный поток от этих инвестиций, заемные средства требуют 2.5% в год, сдать можно с доходностью 5% годовых, 2-2.5% годовых иметь свободный денежный поток, НО такая схема инвестиций абсолютно неустойчива - может быть простой, необходимый ремонт, процедура выселения арендатора и тд.

Для нерезидентов:

Ситуация в последние годы очень ухудшилась. Иностранец, не имеющий постоянного места жительства или постоянной прописки  в Германии, не может открыть счет в банке. Единственный способ для инвестиций - через создание ООО в Германии с местным директором. ООО уже может покупать все что угодно, может получить кредит в банке. Ставка для нерезидентов будет побольше 2.5-3%, суммы, с которыми банк начнет работать тоже будут выше, от 500.000/1.000.000 евро. Плюсы ООО: ставка подоходного налога для физ лиц в Германии от 0 до 43%, на ООО можно получить налог 15%.

‍

Перспективы инвестиций в рынок недвижимости Германии.

Заканчивается период, когда дети детей войны, это многочисленное поколение выросло, выехало от родителей и им потребовалась дополнительная жилая площадь, следующее поколение будет меньше, чем то сегодняшнее, что дает спрос на аренду жилья.

Есть мнение, что к 2025-2027 годам будет сложно сдать жилье в аренду. Сейчас на просмотры квартир, сдаваемых в аренду, приходят по 100 человек и арендодатель еще выбирает кому сдать. 

Рынок недвижимости в крупных городах Германии сейчас перегрет. 

VONOVIA  за 5 лет принесла 75%, но это риски одной компании. Инвестиции в недвижимость - это и про инвестиции, и про работу. НО, если сравнивать, акции VONOVIA не купишь на заемные средства, в сравнении с квартирами такого размера дохода не будет; нет этого ощущения "на кончиках пальцев", скучно. 

Рынок недвижимости в Германии интересный, перспективный, на нем можно заработать, а жить надо в Австрии.